CCMI ou maître d’œuvre : deux contrats, deux responsabilités

Le devis n’est pas le bon terrain de comparaison

La situation revient sans arrêt. Un projet de maison neuve, deux propositions sur la table, des montants proches. L’une est un contrat de construction de maison individuelle, l’autre une mission de maîtrise d’œuvre. On regarde le total, on prend le moins cher.

Le total est pourtant le seul critère qui ne dit rien, parce que les deux ne vendent pas la même chose au sens juridique. Ce ne sont pas deux versions du même service à des prix différents, ce sont deux cadres contractuels distincts, avec des obligations légales qui ne se recouvrent pas.

La question qui départage n’est pas « combien », elle est « qui répond de quoi, et qui paie si ça tourne mal ».

Le CCMI est un contrat écrit par une loi

Le contrat de construction de maison individuelle n’est pas un modèle de contrat que la profession se serait donné. C’est un contrat réglementé, créé par une loi dédiée : la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, publiée au Journal officiel n° 297 du 22 décembre 1990. Ses dispositions sont codifiées aux articles L.230-1 à L.232-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette loi a été écrite pour protéger l’acquéreur non professionnel qui fait construire sa résidence. Point décisif : ses dispositions sont d’ordre public. Elles ne peuvent pas être écartées par une clause du contrat. Une stipulation qui y contreviendrait ne tient pas, quelle que soit la signature qu’on a mise en bas de la page.

Deux formes coexistent. Le CCMI avec fourniture de plan, régi par les articles L.231-1 et suivants, est le cas le plus fréquent : le constructeur fournit le plan et exécute les travaux. Le CCMI sans fourniture de plan, régi par les articles L.232-1 et suivants, correspond au cas où le maître d’ouvrage arrive avec son propre plan.

La maîtrise d’œuvre relève d’un cadre juridique différent. Il ne faut pas en déduire qu’elle ne protège pas : elle ne protège pas de la même façon, et la comparaison se fait sur les garanties attachées à chaque montage, pas sur le prix seul.

La garantie de livraison, l’écart le plus concret

Voici le scénario que tout le monde redoute. Des acomptes ont été versés, la maison est à moitié montée, et l’entreprise s’arrête. Que se passe-t-il ?

En CCMI, ce risque est couvert par une garantie obligatoire. Tout constructeur de maison individuelle en CCMI doit souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus, au titre de l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation. Elle protège le maître d’ouvrage contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat.

Cette garantie n’est pas une promesse du constructeur sur son propre sort. Elle est constituée par un cautionnement solidaire porté par un tiers : un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée. C’est ce tiers qui répond, ce qui est exactement l’intérêt du mécanisme le jour où le constructeur, lui, ne répond plus.

Elle couvre notamment les dépassements de coût nécessaires à l’achèvement, avec une franchise possible plafonnée à 5 % du prix convenu, les conséquences d’un paiement anticipé, et les pénalités forfaitaires de retard prévues au contrat au-delà de trente jours de retard.

Cette obligation est propre au CCMI. C’est probablement la différence la plus concrète entre les deux montages, et c’est aussi la pièce la plus simple à demander à voir avant de signer.

Décennale et dommages-ouvrage : ce n’est pas la même assurance

C’est la confusion la plus répandue du secteur, et elle vaut la peine d’être posée lentement. Deux couvertures existent, elles ne protègent pas la même personne, et l’une ne remplace pas l’autre.

La garantie décennale engage la responsabilité du professionnel. L’article 1792 du Code civil rend tout constructeur responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination en affectant l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, y compris les dommages résultant d’un défaut du sol. La durée est de dix ans à compter de la réception des travaux, précisée à l’article 1792-4-1. L’assurance correspondante est obligatoire pour le professionnel avant l’ouverture du chantier, article L.241-1 du Code des assurances.

L’assurance dommages-ouvrage, elle, est souscrite par le maître d’ouvrage, c’est-à-dire par le particulier qui fait construire, avant l’ouverture du chantier. Son fondement est l’article L.242-1 du Code des assurances. Elle prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, prévue à l’article 1792-6 du Code civil, et couvre les dix années de la garantie décennale.

Toute sa valeur tient en un mot : elle préfinance. Elle paie la réparation sans recherche préalable de responsabilité. Sans elle, on répare une fois les responsabilités établies, donc après. Avec elle, on répare d’abord et la question de savoir qui doit payer se règle ensuite, entre assureurs.

D’où la réponse à l’objection classique, « le constructeur est déjà assuré, pourquoi je paierais en plus ». Ce n’est pas la même assurance et elle ne protège pas la même personne. L’une désigne un responsable, l’autre déclenche la réparation tout de suite.

Les dix jours pour changer d’avis

Signer n’enferme pas immédiatement. L’acquéreur non professionnel qui signe un contrat ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation dispose d’un délai de rétractation de dix jours, au titre de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, et il s’exerce sans avoir à se justifier ni à payer de pénalité.

La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par tout autre moyen offrant des garanties équivalentes pour déterminer la date de réception. Ce point compte : c’est la date de réception qui fait partir le compteur, pas la date de signature.

Quand l’acte est reçu en la forme authentique sans avant-contrat, le mécanisme change de nature : c’est un délai de réflexion de dix jours qui s’applique, et il intervient avant toute signature possible.

Les questions qui séparent réellement les deux montages

Une fois ces éléments posés, la comparaison devient praticable. Y a-t-il une garantie de livraison, et qui la porte ? Le contrat est-il un contrat à prix convenu, et qu’est-ce qui y est listé précisément ? Qui coordonne les entreprises sur le chantier, et qui en répond en cas de défaut ?

Deux pièces se demandent sur papier avant toute signature, et elles se lisent en quelques minutes : l’attestation de garantie de livraison pour un CCMI, et l’attestation d’assurance décennale du professionnel. Ce sont des obligations légales, pas des faveurs commerciales, et un professionnel en règle les fournit sans difficulté.

Reste ce qui ne se lit sur aucun document : la maîtrise d’œuvre laisse plus de latitude sur le choix des entreprises et sur la conception, le CCMI encadre davantage et transfère plus de risque contractuel. Ce n’est pas un classement, c’est un arbitrage. Il se fait en sachant ce que la loi impose dans un cas et pas dans l’autre.